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减税降费藏富于民才能摆脱地产依赖症

发布时间:2019-03-23 18:28  来源:未知  编辑:东莞报业网3  
      减税降费藏富于民才能摆脱地产依赖症
 
       国家统计局近期公布了2019年1~2月全国商品房销售情况,全国商品房销售面积与销售额同比均出现了大幅回调,其中销售面积同比下降3.6%,销售额同比增幅从上年末的12.2%回落至2.8%,东部地区商品房销售面积更是同比下降9.7%。照此趋势,未来一段时间中小开发商的资金链将日趋紧张,新建商品房售价也会随之回调,一些前期高价拿地的项目可能会进行股权转让,还会影响到地方政府的土地出让的速度与基金性收入的规模。
 
  回首过去10年无疑是房地产引领经济的10年,某种程度上说经济周期就是地产周期,由于房地产行业的上下游带动效应非常强以及居民买涨不买跌的心理作用,每逢经济下行压力较大时通过放松房地产调控总能将经济增速重新拉回至预期轨道,不至于发生失速风险,如2009年、2012年和2015年。
 
 
  不可否认的是,通过地产周期调节经济周期的方式虽简单易行但副作用同样明显,主要体现在三个方面。一是全国特别是一二线城市房价快速提升的背后是居民杠杆率的显著增加,2008年末居民杠杆率仅为17.9%,到了2018年末已升至53.2%,平均每年增长3.5个百分点,我国居民杠杆率增加的速度是发达国家城镇化快速提升时的几倍。而且,居民过快加杠杆已开始影响消费,自2010年起,社会消费品零售总额增速已从18.4%下行至2018年末的9%;二是由于房地产行业的持续火热导致全社会的土地、资金等要素持续向房地产行业聚集,房地产行业要素成本的降低意味着其他行业要素成本的提高,客观上抑制了实体经济的发展,很多干实业的企业家近年来都有明显的感受,即干实业辛苦不说还可能赔钱,而投资房地产则稳赚不赔;三是每次楼市放松调控对下游家电、装修等行业和整体经济拉动的边际作用都在减小,这意味着楼市刺激政策未来再使用的可能性已经非常小。
 
  不仅如此,我国人口结构近年来出现了重大变化,15~64岁劳动人口在2013年已见顶,这将直接降低房地产的需求,但商品房供给却在持续增加,城市人均住宅建筑面积从2008年末的30.6平方米提升至2016年末的36.6平方米,预计2018年末已近40平方米,考虑到2018年末商品住宅施工面积仍有57亿平方米,未来三年可供1.6亿人居住。因而,我国商品房供给总体已不能再言紧缺,供需不平衡的问题更多地存在于区域不平衡,比如一些年轻人在打工地租房,在老家则有房空置。
 
  我国相关主管部门已清楚认识到了以上问题,并已着手建立房地产长效机制代替短期调控政策,包括在一线城市试点共有产权房保证刚性需求、大力发展以机构为主的房屋租赁市场落实租售并举、楼市调控分城施策抑制热点地区炒作、推出“五限”调控政策降低商品房换手率、推动房地产税立法工作增加商品房持有成本等。
 
  系列政策的推出目前已让房地产炒作熄火,居民购房正在回归理性,但另一方面必须要给宏观经济找到能成功替代房地产的新增长点,这一过程涉及多个领域改革且不可能一蹴而就,还会带来短期经济下行压力的增加,但无论如何从经济可持续发展角度都必须跨过这一步才能迈向高质量增长。具体而言可从两个方面着手,一是集中力量提升全要素生产率,以技术进步带来设备革新需求提振企业投资;二是减税降费藏富于民,逐步提高居民可支配收入占GDP比重,加大财政资金对居民日常基本生活方面的补贴,重新提振消费。
 
  在提升全要素生产率方面,必须改变近10年通过不断投入资金、土地等传统要素拉动经济增长的旧模式,增加信息资本、知识资本、技术资本、智力资本等对经济增长的贡献,这要求减少政府对经济的直接干预,增加市场活力,让市场在要素等资源配置中起决定性作用。这两年在促进新兴产业方面确实是走了一些弯路,比如靠产业政策鼓励企业创新出发点虽然好,但在执行阶段却阻力重重,容易导致企业通过虚假生产的方式骗取补贴。信息资本、知识资本、技术资本等方面的创新最终还得由市场来甄别,只有经过市场的洗礼才能让优秀的企业和技术脱颖而出,但这又涉及到我国融资模式的改革,银行为主的间接融资方式无法扶持轻资本的创新行业企业,只能通过做强做大直接融资市场实现,集注册制等多项改革于一身的科创板之所以能在短期推出正是这个原因。
 
  在提高居民收入方面,必须清楚地认识到居民消费并不需要过多鼓励,只要居民收入平稳增加、货币币值保持稳定、房价走势趋于平稳、小孩上学老人养老无后顾之忧、医疗保险趋于完备,居民自然会加大消费的力度。这就需要政府多在以上领域加大财政投入,补齐此前的欠账,资金来源可从逐步降低地方基建投资强度中支出。近年来一些一般财政收入不足的城市快速加码基建项目导致地方债务增速过快,且基建投资效率越来越低,与其低效投基建不如直接补贴居民日常基本生活。
 
  综上,过去10年房地产行业无疑是引领经济的强周期行业,特别是在经济下行期楼市刺激政策带动性强、带动范围广,但近年来负面作用已凸显,相关主管部门已充分了解到该问题的严重性,正在制定系列政策构建房地产长效机制,效果正逐渐显现。对经济而言必须找到能成功替代房地产的新增长点,这一方面可从提升全要素生产率角度着手,用设备革新提振投资,另一方面可减少基建投资强度,加大居民日常基本生活方面的财政补贴,以此提振消费。
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